ご売却の依頼、媒介契約についての注意点

ご売却の依頼、媒介契約についての注意点

不動産屋に査定をしてもらい、金額や引渡しの時期など、諸条件が決まったらいよいよ売却活動のスタートです。この売却活動を始める時に不動産屋と交わす契約が「媒介契約」になります。契約と聞くと少し身構えてしまう方もいると思いますが、簡単に言えば媒介契約とは、不動産屋に対しいくらで売出して下さい。という売却の依頼だと思って下さい。

媒介契約の種類と特徴

売却の依頼である媒介契約には3種類あります。ここからはその特徴を説明していきます。

1.専属専任媒介契約

  • 依頼ができる不動産会社は1社のみ
  • 不動産会社は、1週間に一度お問い合わせの状況や、どんな活動をしたかを報告する義務がある
  • 東日本不動産流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録の義務がある
  • 売主自身が見つけた買主と契約する際も、依頼した不動産屋が間に入る

中古マンションの媒介契約で最も多いのがこの専属専任媒介契約になります。信頼できる会社1社に売却を一任する事で情報の統制ができ、売主もストレスなく売却ができます。

2.専任媒介契約

こちらは売買の現場ではほとんど使われることのない媒介契約です。

  • 売主自身が見つけた買主と契約する際は、不動産屋を挟まなくても良い
  • 売主への報告義務が2週間に一度である

上記2点が専属専任媒介契約との違いですが、そもそも自己発見取引と呼ばれる、売主自身が買主を見つけてくるという事は、あまり考えられません。万が一ご友人や親族などの買主が見つかったとしても、そこから先の契約書や重要事項説明書の作成、契約、登記に至るまで自ら行わなければならないので、基本的には不動産のプロが利用する媒介契約になります。

3.一般媒介契約

  • 複数の会社に売却の依頼ができる
  • 東日本不動産流通機構(レインズ)へ登録の義務がない

専属専任媒介、専任媒介との大きな違いは、複数の会社に同時に売却の依頼ができるという点です。

あなたにあった媒介契約は?

基本的に不動産屋は一般媒介契約を嫌います。不動産屋同士で競争原理が働いて良いのではないか?と思う方もいると思いますがそれは間違いです。というのも、一生懸命広告や販売活動をしても、他に一般媒介契約を出している会社の買主でご契約になった時には手数料が入らず、無駄な仕事に終わってしまうからです。その為不動産屋が販売にかける労力や広告費も専属専任媒介契約に比べれば落ちます。

結果的に、信頼できる会社1社に任せる専属専任媒介契約の方が、不動産屋も販売活動、広告費に力を入れる為高い金額で成約する可能性が高いです。

媒介契約を選ぶ際には、あなたが何を優先するかで選ぶと良いでしょう。高値で安定した成約を求めるなら専属専任媒介契約を、多少安くても良いのでスピーディーな売却をしたい場合は一般媒介契約をオススメします。

媒介契約をする際の注意点

今回は不動産を売却する際の依頼である媒介契約についてご説明致しました。最後に媒介契約をする際の注意点をご説明します。

1.専属専任媒介契約しか説明をしない営業マンがいる

本来媒介契約は3種類全てを説明した上で売主に選んでもらわなくてはなりません。しかし、中には専属専任媒介契約のみを説明され、一般媒介契約の存在を知らなかったという売主もいますので媒介契約の際には注意が必要です。

2.媒介契約は口頭で解除ができる

媒介契約は期間中であっても口頭で解除のできる契約になります。もしあなたが選んだ会社が信用できないと判断した際には媒介契約を解除して、新しい会社を探す事をオススメします。基本的に媒介契約の解除による違約金などはありませんので安心して解除ができます。

3.期間は最長で3ヶ月

媒介契約の期間は業法上「最長が3ヶ月」と決められています。その為、まずは1ヶ月だけという期間の設定もできますので、状況に応じて選ぶと良いでしょう。

以上の事に注意して媒介契約を選べば、初めての売却だとしても失敗する確率は減ると思いますのでぜひ参考にしてみてください。

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